Cuál es el costo real de una vivienda?
Creo que el tema de la vivienda es uno de los más importantes para las personas, más que el automóvil u otras necesidades ficticias. También ha sido el objetivo de la especulación , como se pudo comprobar en la crisis reciente de Estados Unidos.
Qué partes componen el precio de una vivienda?
Tres a mi entender :
- Precio del terreno
- Costo de la mano de obra e intervención profesional.
- Costo de materiales.
El costo de mano de obra , suponiendo una vivienda típica de construcción normal , requiere siempre la misma cantidad de mano de obra, tantas horas de oficial especialista, tantas horas de peones o ayudantes, etc. Hasta la energia necesaria para maquinarias se puede estimar precisamente.
De esta manera es una variable que se puede calcular con relativa facilidad , incluyendo un valor justo en este aspecto ,muchas veces relegado para ganancias de personas que son intermediarios simplemente.
El costo de materiales se puede calcular en el momento o se puede seguir de acuerdo a la evolución de los materiales básicos como ser el hierro, el cemento, los materiales inertes, que en general no cambian su valor a menos que cambien las condiciones de provisión. Es un ejercicio interesante generar la curvas de variación de los materiales en el tiempo y proponer los valores a futuro como predictores de los mismos.
Este análisis es válido para otras actividades, donde las evoluciones de los materiales y su incidencia en el componente en cuestión permiten predecir el costo del mismo.
Por último, el terreno, uno de los puntos oscuros de la cuestíón. Porque cómo se fija el valor del mismo? En general hay elementos que determinan una orientación como ser la ubicación, los servicios de la zona , etc. La comuna y la entidad del gobierno correspondiente efectúan una valuación fiscal como referencia, pero realmente se puede decir que es una determinación objetiva? Porque en algo se deben basar para especificar el valor del mínimo avalúo de un terreno y del máximo. Evidentemente asignar un valor arbitrario y luego multiplicarlo por una cantidad en aumento para terrenos que posean mejores características parece lógico. Pero, cuál es ese valor arbitrario? O acaso toman un valor histórico como referencia, que haya sido aceptado entre el público que sirva como ese número básico de referencia. En todo caso el tema parece subjetivo.
De igual manera se pretende mantener el valor real de la vivienda en una nube difusa que no corresponda a los valores reales efectivos.
Hay casos en que el terreno supera el valor de la mano de obra y materiales , solamente porque el lugar es preferido para residencias o por razones comerciales.
Pero ello también ocurre con zonas no tan requeridas, contribuyendo todo a la formación de burbujas de apariencia que no representan en el costo solicitado la energía aplicada en el bien.
Es importante ver que este es otro ejemplo de adicionar "energía" a un bien cuando no se ha requerido en su conformación real. De esta manera nuevamente estamos en el caso de las especialidades que no están asociadas a la producción como las finanzas o los bancos. En este caso las inmobiliarias.
( en edición...)
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