Los costos de venta de las viviendas y de los terrenos para construirlas son captados por la especulación financiera, a un grado tal que no terminamos de conocer realmente el valor original real del bien.
Para colmo los gobiernos en vez de intervenir dilucidando la cuestión solo callan apoyando tácitamente al sistema económico.
No solo lo hace con la parte inmobiliaria sino con todo lo relacionado a la producción, dejando que "los mercados" decidan porque ellos son sabios, proveen trabajo y son dueños de la herramienta de la producción.
Por supuesto sabemos que en el contexto de una economía de mercado esto sucede porque se generan valores subjetivos de acuerdo a la zona, al interes de una zona por su actividad económica, posibilidad de generar ventas, o por la cantidad de servicios existentes, etc.
Mi punto de vista , aún cuando se mantenga el sistema de mercado ( por ahora , porque vemos lo que está pasando mundialmente) es que el estado debe actuar para otorgar valores básicos a los terrenos en una ciudad que deben ser inalterables. De esta manera el gobierno asume su facultad de actuar sobre el suelo que es un bien general al cual no se le pueden adjudicar propiedades intelectuales agregadas por los propietarios (igual que los campos de siembra). Al ser un bien social, ese costo debe mantenerse. Una posibilidad es que el estado compre terrenos a valores fiscales , dado que el valor estatal es la referencia, en casos de aplicaciones sociales, es justo que se adopte ese valor.
Sabemos que el gobierno fija esa referencia de los valores de los terrenos pero solo se limita a adoptarlos para los impuestos e ignora lo que sucede en la realidad dominada por la especulación inmobiliaria.
Diferentes complejidades en la construcción
Qué tipo de viviendas se construyen?
viviendas simples únicas: Este tipo corresponde a la vivienda familiar en un terreno con patio que puede ser de una o dos plantas.
viviendas con piso alto, tipo comunitaria: Este caso corresponde a viviendas sociales, en general construídas en edificios de algunos pisos, del mismo tipo que pueden diferir en el número de habitaciones.
Edificios: Estos son los que suponen 10 pisos al menos. Suele haber algunos casos de viviendas sociales en base a edificios.
Cuál es el costo real de la vivienda?
Estrictamente deberíamos hacer un cómputo de los diferentes ítems que la componen y la mano de obra correspondiente. Al sumar materiales y mano de obra tenemos el valor de la vivienda , pero falta el terreno de construcción, que a veces, con la especulación , tiene un valor significativo en relación al total.
En la zona de Santa Fe, donde vivo en Argentina, la relación entre costos es:
Materiales: 55% . Mano de obra: 44,5%. El resto es de gastos generales.
Se puede observar que una buena parte es constante, o sea, los materiales en una economía medianamente estable son una constante que se puede predecir perfectamente. La mano de obra , si el país tiene una economía estable también se puede determinar con buena aproximación. Luego del terreno que es sujeto de valores subjetivos, queda un elemento oculto. Ese elemento oculto corresponde a los elementos nocivos de la producción: intereses de bancos, porcentajes de inmobiliarias, intermediaciones, etc.
Puedo construir mi vivienda?
En el artículo que publiqué oportunamente al respecto, sobre una vivienda social, se desprenden los siguientes datos:
superficie aproximada: 63 m2 . Mano de obra ayudante (peón): 38,5 días. Mano de obra oficial o especializada: 79 días.
Esa vivienda puede alojar una familia joven con uno o dos hijos. O se podría asimilar a dos personas adultas.
Quiere decir que si logramos disminuir el costo de mano de obra, la vivienda es un objetivo más posible de lograr. No olvidar que el 44,5% del costo es de mano de obra.
Si la persona tiene la posibilidad de intervenir en planes de ayuda mutua, con una prestación de horas diarias de trabajo, se nota que una persona que intervenga de ayudante a razón de 3 horas diarias, necesita 102,66 días de trabajo ( a 3 horas diarias). O sea que en un tercio de un año puede tener el aporte completo para una vivienda. Si a su vez la persona puede llegar a colaborar en ítems especiales como electricidad o instalaciones, pisos, etc. su aporte es mayor.
38,5x 8 horas=308 horas.
Estos planes de ayuda mutua los he visto en el país , paradójicamente en la época de los militares, siendo que nuestros demócratas políticos eliminaron todo eso, sustituyéndolo por asistencialismo.
Los planes de ayuda mutua se ejecutan así:
La comuna contrata una cuadrilla de albañiles y especialistas , para la construcción de un barrio de viviendas. Las mismas son sencillas de construir, con blocks de hormigón.
Lo original es que los blocks se fabricaban por los mismos interesados en las viviendas, con máquinas provistas para ello. Las familias trabajaban dos horas diarias , era gente con poca energía, que venían de vivir en pobreza absoluta.
Un grupo de asistentes sociales controlaba la asistencia. Las personas colaboraban en la construcción de blocks, en forma de ayudantes de los oficiales, que eran contratados por la comuna.
Cómo se puede trasladar esa experiencia a otros lugares?
Se debe solicitar a las comunas en ciudades pequeñas que generen estos planes. Inclusive si las personas están desocupadas, pueden al menos ir participando del plan de viviendas que les proveerá una propia, sin intermediación de bancos, créditos, inmobiliarias.
Eso es lo que llamo estar cerca de la producción,porque no hay elementos nocivos en el proceso.
Para el caso de planes de mayor envergadura, donde se construyen edificios con algunos pisos, que requieren mano de obra especializada, también las personas pueden participar.
La idea es evitar que tome el trabajo una empresa que se encarga de todo, lo que hace que caigamos en la normalidad del sistema con todos sus costos, agregados, elementos nocivos del sistema, etc.
El estado puede conseguir los terrenos ( solares) a precios fijados por el estado. Si es necesario puede confiscarlos para uso social a costo oficial.
Se logra así, disminuir el costo de producción al actuar los interesados. Al intervenir el estado como agente social se evitan las intermediaciones ,
En un plan de mayor complejidad, aún cuando no se pueda participar directamente , es bueno controlar el costo final de las viviendas a partir del costo del terreno, materiales y mano obra, etc.
Si hay distorsiones se pueden hacer notar, siempre que el organizador del plan sea el gobierno.
Otra posibilidad es que el estado asesore con sus técnicos para que personas particulares se inicien en construir su propia vivienda, inclusive generando el mismo estado un diseño de vivienda pensado para realizarse con mano de obra común.
Todos esos elementos hacen que la persona se relacione directamente con el producto ( la vivienda) evitando los intermediarios, que no tienen nada que ver.
( en edición,,,)
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